Apa itu Pajak atas penjualan tanah? Ini merupakan biaya yang dipungut oleh penjual dan pembeli atas bangunan/ tanah yang menjadi obyek penjualan. Sistem perpajakan atas transaksi ini dilaksanakan baik oleh pembeli maupun penjual sesuai dengan peraturan perpajakan yang berlaku.
Saat membeli tanah, tentu ada pajak penjualan tanah, pajak yang harus dibayar bersama oleh kedua belah pihak. Selain biaya pokok tersebut, ada beberapa kemungkinan biaya tambahan lainnya, seperti biaya pengecekan akta, jasa notaris, dll.
Pajak Lain Selain Pajak Jual-Beli
Selain pajak penjualan tanah, ada juga pajak bumi dan bangunan dalam transaksi ini. Namun objek Bumi dalam PBB meliputi sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan, dan tambang. Pada saat yang sama, objek konstruksi juga dapat mencakup perumahan, bangunan komersial, dan pajak properti lainnya
Secara umum, ada dua jenis pajak yang timbul dari transaksi pajak penjualan tanah, yaitu Pajak Penghasilan dan BPHTB. Pajak pembelian tanah yang harus dibayar oleh penjual tanah disebut PPh atau Pajak Penghasilan sedangkan pajak pembelian tanah yang harus dibayar oleh pembeli tanah disebut BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Ketentuan pemungutan BPHTB dapat dilihat dalam Undang-Undang Nomor 20/ 2000 tentang Perubahan atas Undang-undang Nomor 21/ 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Tarif BPHTB adalah 5% dari NJOP, dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.
Dasar Hukum dari Jual-Beli
Pasal 1(1) PP No. 48/ 1994 menetapkan dasar hukum pengenaan PPh atas jual beli tanah, yang meliputi pembayaran pajak penghasilan atas pendapatan4 yang diperoleh dari peralihan hak atas tanah atau bangunan. Penjual harus membayar tagihan PPh ini sebelum mendapatkan akta untuk jual beli tanah.
Bahkan PPAT dapat menolak menandatangani akta tanah jika penjual melanggar peraturan. Ini seperti tidak membayar pajak penghasilan sampai akta untuk jual beli ditandatangani. Dasar hukumnya dapat kita temukan dalam Pasal 39(1)(g) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Maka dari pasal yang baru saja dibahas di atas dapat disimpulkan bahwa jika penjual tidak membayar PPh maka transaksi jual beli tidak akan pernah terjadi, karena PPAT tidak akan membuat akta atau perjanjian atas aturan yang telah ditetapkan jika aturan tersebut dilanggar.
Karena jika Anda sebagai pembeli tanah menerima sertifikat hak milik, Anda bisa mengatakan bahwa penjual telah membayar pajak penghasilan, jangan sampai transaksi penjualan tanah Anda hanya dibuktikan dalam bentuk kuitansi.
Hal ini dapat menimbulkan sengketa tanah Anda karena penjual tanah belum membayar pajak penghasilan tanah. Namun, jika penjual tanah baru membayar pajak tahun itu, maka tahun ini penjual mungkin baru melunasi selisih pajak dari tahun sebelumnya.
Bila berdasarkan dengan hukup pengenaan BPHTP Pasal 2 ayat 1-2 UU Nomor 20/ 2000 dan berisi mengenai :
- Dijadikan sebagai objek pajak, yaitu perolehan atas hak tanah/ bangunan.
- Pada perolehan hak tanah/ bangunan, seperti yang tertulis pada ayat 1 mengenai :
Pemindahan hak dikarenakan :
- Jual beli.
- Hibah wasiat.
- Tukar menukar.
- Warisan
- Hibah.
- Pemasukan perseroan/ badan hukum lain.
- Pemisahan hak yang menjadi akibat peralihan
- Menunjuk pembeli di dalam lelang.
- Melaksanakan keputusan hakim yang memiliki kekuatan hukum.
- Peleburan usaha.
- Penggabungan usaha.
- Hadiah.
- Pemekaran usaha
Pemberian hak yang baru dikarenakan :
- Di luar pelepasan hak.
- Melanjutkan pelepasan hak.
Cara Hitung Jual-Beli Tanah
Apabila kamu sudah mengenali dasar hukum mengenai pajak jua-beli tanah/ bangunan. Selanjutnya kamu tentu ingin mengetahui cara untuk menghitung besaran pajak dalam jual-beli tanah/ bangunan, baik pembeli atau penjual.
Berikut mari kita mencoba untuk menghitung besar PPh dan BPHTP dengan menggunakan ilustrasi berikut dibawah ini :
Ada seseorang yang akan melakukan sebuah transaksi jual beli bangunan/ tanah di Kota Bandung dengan harga yang sudah disepakati kedua pihak, yaitu 300 juta rupiah. Tetapi, diketahui NPOPTKP di area Bandung 75 juta rupiah.
Lalu, berapa PPh (Pajak Penghasilan) yang perlu ditanggung penjual serta BPHTP (Bea Perolehan Hak atas Tanah) yang ditanggung pembeli? Berikut dibawah adalah cara penghitungannya :
- PPh
Harga bangungan/ tanah : 300.000.000
PPhv: 5% x 300.000.000 = 15.000.000
Total PPh yang harus dibayar 15.000.000.
- BPHTP
Harga bangunan/ tanah : 300.000.000
NPOPTKP di Bandung sebesar 75.000.000
300.000.000 – 75.000.000 = 225.000.000
BPHTKP : 5% x 225.000.000 = 11.250.000.
Baik bangunan atau tanah merupakan kebutuhan primer setiap orang dan hal ini tidak dapat dihindari. Tetapi, untuk tanah/ bangunan yang digunakan sebagai aset bisnis, maka pengelolaan pajak haruslah dilakukan secara teliti.
Karena, tiap jenis pengeluaran yang akan dipakai untuk mengurus pajak harus dicantumkan atau tercatat dengan jelas dilaporan keuangan. Dengan begitu perusahaan dapat melihat secara jelas berapa besar pengeluarannya.